龍子湖區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)施意見

為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營 造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理 條例》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，以及蚌埠市人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理意見》，結(jié)合我區(qū)當(dāng)前實(shí)際，制定本實(shí)施意見。

第一章   物業(yè)屬地管理

第一條 李樓鄉(xiāng)人民政府、各街道辦事處（中心）、社區(qū)對轄區(qū)內(nèi)新老交付生活小區(qū)履行物業(yè)屬地管理職責(zé)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)生活小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督、指導(dǎo)、考核、參與前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、小區(qū)交付備案、專項(xiàng)維修資金使用審核等工作。

第二條 區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)交通局負(fù)責(zé)全區(qū)物業(yè)屬地管理的監(jiān)督、指導(dǎo)工作，支持鄉(xiāng)街（中心）在轄區(qū)內(nèi)開展屬地物業(yè)管理工作。

第三條 各職能部門應(yīng)在各自職能范圍內(nèi)賦予鄉(xiāng)街（中心）、社區(qū)相應(yīng)權(quán)力，支持鄉(xiāng)街（中心）、社區(qū)開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

  第二章 業(yè)主自治管理

第四條  各鄉(xiāng)街（中心）、社區(qū)應(yīng)加強(qiáng)對具備條件生活小區(qū)的業(yè)委會(huì)（環(huán)境與物業(yè)管理委員會(huì)）的籌建工作，全區(qū)符合條件的生活小區(qū)應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)完成業(yè)主委員會(huì)或環(huán)境與物業(yè)管理委員會(huì)的規(guī)范成立，覆蓋率100%達(dá)標(biāo)。

第五條  社區(qū)應(yīng)加強(qiáng)對業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立健全社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制。社區(qū)要參與業(yè)主委員會(huì)成員的推選把關(guān)，社區(qū)班子成員要通過法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員，不具備成立業(yè)主委員會(huì)的生活小區(qū)，社區(qū)要負(fù)責(zé)成立環(huán)境與物業(yè)管理委員會(huì)，社區(qū)主任擔(dān)任環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)主任，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真履行職責(zé)。

第六條 業(yè)主委員會(huì)或環(huán)境與物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對業(yè)主參與小區(qū)管理的宣傳教育，倡導(dǎo)“花錢買服務(wù)”的理念，及時(shí)履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)；按照逐步推進(jìn)的原則，二年內(nèi)實(shí)現(xiàn)所有生活小區(qū)物業(yè)管理完全市場化全覆蓋。

第三章  物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

第七條   各鄉(xiāng)街（中心）、社區(qū)參與前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理，配合區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)交通局對物業(yè)服務(wù)招標(biāo)人的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)方案進(jìn)行審核。

第八條   成立業(yè)主委員會(huì)、環(huán)境與物業(yè)管理委員會(huì)的生活小區(qū)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)充分篩選、好中選優(yōu)，選聘信譽(yù)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第九條  實(shí)行物業(yè)服務(wù)合同履約保證金制度。在合同簽訂 前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按合同面積向鄉(xiāng)街（中心）交納履約保證金：新小區(qū)面積10萬平方以上的要繳納不低于10萬元的履約保證金，新小區(qū)面積低于10萬平方米的要繳納不低于5萬元的履約保證金，對于已經(jīng)入駐的物業(yè)企業(yè)收取履約保證金，10萬平方以上生活小區(qū)收取6萬元履約保證金，10萬平方以下生活小區(qū)收取3萬元履約保證金，以有效防止物業(yè)企業(yè)隨意棄管現(xiàn)象和保障物業(yè)企業(yè)退管后矛盾糾紛的處理（履約保證金制度另行下發(fā)）。

第十條  建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度。業(yè)委會(huì)（環(huán)境與物業(yè)管理委員會(huì)）、鄉(xiāng)街（中心）、社區(qū)、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)交通局可委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量開展評估。鄉(xiāng)街（中心）、社區(qū)、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)交通局應(yīng)加強(qiáng)對評估結(jié)果的運(yùn)用，對于綜合考核優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)，給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)（考核細(xì)則另行下發(fā)）。

第十一條   建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。誠信信息與物業(yè)服務(wù)招投 標(biāo)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接和物業(yè)服務(wù)企業(yè)清退相掛鉤（誠信細(xì)則另行下發(fā)）。

第十二條   對法律法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的禁止行為。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門的，記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案， 區(qū)有關(guān)部門應(yīng)按相關(guān)規(guī)定予以處理。

第十三條  業(yè)主或者物業(yè)使用人對房屋裝飾裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求辦理登記手續(xù)，簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，事先告知住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，并定期將住宅室內(nèi)裝飾裝修登記情況報(bào)告區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)交通局。

第十四條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域：

（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除；

（二）經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 退出的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照被依法吊銷；

（四）依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。 新物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出物業(yè)管理項(xiàng)目前應(yīng)當(dāng)明確具體交接事項(xiàng)。

第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)（環(huán)境與物業(yè)管理委員會(huì)），履行下列交接義務(wù)：

（一）移交物業(yè)服務(wù)檔案資料和物業(yè)服務(wù)用房，服務(wù)期間財(cái)務(wù)檔案；

（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；

（三）移交預(yù)收、代收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯費(fèi)、企業(yè)墊付費(fèi) 用等相關(guān)費(fèi)用；

（四）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

第十六條 鄉(xiāng)街（中心）、社區(qū)應(yīng)嚴(yán)格按照《龍子湖區(qū)生活小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核辦法》，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核工作，自行制定的考核細(xì)則應(yīng)及時(shí)向區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)備。區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組依據(jù)鄉(xiāng)街（中心）、社區(qū)的考核結(jié)果，作為對物業(yè)服務(wù)企業(yè)表彰的依據(jù)之一。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生物業(yè)企業(yè)不履行職責(zé)造成嚴(yán)重違反物業(yè)管理行為的，經(jīng)區(qū)規(guī)范物業(yè)管理專項(xiàng)行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組研究確認(rèn)的，物業(yè)企業(yè)在龍子湖區(qū)區(qū)域范圍三年內(nèi)不得承接物業(yè)管理項(xiàng)目。

第四章   生活小區(qū)分類管理

第十八條 商住小區(qū)、安置小區(qū)、散住樓等不同生活小區(qū)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專項(xiàng)維修資金繳納、配套物業(yè)服務(wù)用房等不同情況，實(shí)行分類管理。

第十九條 凡物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于0.3元/㎡·月的老舊生活小區(qū)，以“業(yè)主自愿、政府引導(dǎo)”為原則，二年內(nèi)逐步提升物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。具體辦法由鄉(xiāng)街（中心）、社區(qū)報(bào)區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)商制定。

第二十條 新交付安置小區(qū)，業(yè)主必須按規(guī)定繳納住宅專項(xiàng)維修資金及相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第二十一條 鄉(xiāng)街（中心）、社區(qū)應(yīng)根據(jù)轄區(qū)內(nèi)散住樓的分布和規(guī)模大小，統(tǒng)籌散住樓的物業(yè)管理工作。以業(yè)主自愿為原則，倡導(dǎo)統(tǒng)合交由一家或幾家物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同管理形式，規(guī)范和提升散住樓的物業(yè)管理水平。

第二十二條 對于實(shí)施物業(yè)管理的老舊生活小區(qū)，區(qū)政府第一年按0.25元/㎡的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼撥付給鄉(xiāng)街（中心）物業(yè)服務(wù)中心，第二年起根據(jù)物業(yè)企業(yè)日?？己饲闆r經(jīng)區(qū)政府研究統(tǒng)一撥付給鄉(xiāng)街（中心）物業(yè)服務(wù)中心專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)資金，用于各鄉(xiāng)街（中心）實(shí)施考核獎(jiǎng)勵(lì)。

第五章   公建配套管理

第二十三條 鄉(xiāng)街（中心）、社區(qū)應(yīng)參與新建小區(qū)配套房屋交付備案管理工作，同步做好社區(qū)用房、物業(yè)服務(wù)用房及其他公建配套設(shè)施移交接管的組織實(shí)施和監(jiān)督指導(dǎo)工作。

第二十四條 已交付生活小區(qū)的公建配套已由土地出讓合同及相關(guān)文件明確產(chǎn)權(quán)歸屬，被挪作他用或占用的，或經(jīng)區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)定其產(chǎn)權(quán)歸屬仍被侵占的，產(chǎn)權(quán)歸屬單位應(yīng)通知侵占單位退還并恢復(fù)原狀，限期移交，鄉(xiāng)街（中心）、社區(qū)應(yīng)予監(jiān)督指導(dǎo)。逾期不退還和移交的，或存在爭議的，產(chǎn)權(quán)歸屬單位可通過訴訟途徑解決。

第六章  車位（庫）、停車管理

第二十五條  為了破解老百姓停車難的問題，規(guī)范全區(qū)住宅小區(qū)停車秩序，最大限度利用好資源，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定了住宅小區(qū)停車管理指導(dǎo)意見。（小區(qū)停車管理指導(dǎo)意見另行下發(fā)）

第七章  監(jiān)督管理

第二十六條  業(yè)主應(yīng)自覺交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以超出物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的事由拒繳物業(yè)管理費(fèi)，對拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過訴訟方式解決，并依據(jù)判決結(jié)果納入居民誠信系統(tǒng)管理。 

第二十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定定期公示收支情況，區(qū)住建交通局配合鄉(xiāng)街（中心）定期審計(jì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收支情況，并在小區(qū)內(nèi)公示，確保費(fèi)用公開透明使用規(guī)范。

第二十八條  推進(jìn)綜合管理進(jìn)社區(qū)，重點(diǎn)加強(qiáng)小區(qū)毀綠、破墻開門、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、亂停車等常見問題的綜合執(zhí)法處置。

第二十九條  建立“條塊結(jié)合、以塊為主，重心前移、屬地 管理”的物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解機(jī)制。健全區(qū)、鄉(xiāng)街（中心）、社區(qū) 三級(jí)物業(yè)糾紛調(diào)解組織網(wǎng)絡(luò)，做到一般物業(yè)糾紛不出社區(qū)，較大糾紛不出街道（中心）。利用一年時(shí)間實(shí)現(xiàn)區(qū)、鄉(xiāng)街（中心）、社區(qū)三級(jí)人民調(diào)解組織全覆蓋。

第三十條  自2019年10月1日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新成立的業(yè)主委員會(huì)（環(huán)境與物業(yè)管理委員會(huì)）重新簽訂服務(wù)合同，不重新簽訂合同的應(yīng)依法解除合同，通過市場重新招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十一條  區(qū)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，建立 自律管理制度，倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì)，促進(jìn)行業(yè)健康 發(fā)展。

第八章    附 則

第三十二條  本實(shí)施意見（試行）自2019年6月1日起執(zhí)行，由區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。